長く人が住むと当然、修繕箇所が出たりリフォームが必要になる

一つの不動産物件に投資を続けるとどうしてもコストが増えていく

長く運用するためには、長期的な修繕・リフォーム計画が必要である。壁のクロスや床材など、ピンからキリまであるので、安いものを選んで、頻繁に張り替えてもいいが、少し高くても10年間張り替えなくていいものにしたら、コストダウンにつながる。床材も、ちょっと傷ついたときに直せないようなものだと、入居者にとっても貸主にとってもリスクだから、張り替えやすい、清潔なものを敷いてあげるべきだ。長く運用するためには、価値を維持しなければならないのだ。

また、分譲マンションに住んでいると、管理組合があると思うが、意外と面倒くさがつて参加しない人が多い。ましてや投資物件だと、組合に入っている意識があまりないかもしれない。だが、たとえ分譲マンションの一室でも権利を持っており、自分の資産なのだ。管理費を払い、管理会社を雇っているのは我々だ。いくらオーナーががんばっても、管理会社が掃除をさぼっていれば、空室も埋まらない。管理費も修繕積立金も払っているのだから、管理会社がきちっとメンテナンスしているか、チェックすべきである。

区分所有の場合、取り決めがあって、全世帯の5分の3、重要なことは5分の4の同意を得られれば、決議ができる。例えば54室の一棟マンションのうち、45室を当社のクライアントが買ったことがある。家賃が低く、買値が安かったのだが、行ってみると、ゴミ置き場は散乱しているし、掃除もしておらず、管理人が部屋で煙草を吸っていたりして、とにかく管理会社がどうしようもなかった。そこで買ったとたんに管理組合の総会に、社員がオーナー代表で出て行って、管理費も修繕積立金もあるのにどういうことか、今のままなら管理会社を変える、と強気に出て、徹底的に管理会社の教育をした。
日本の巨大な繁華街といえば東京、そして大阪の梅田だと思います。そんな大都市梅田に憧れて、数ヶ月マンスリーマンション 梅田で暮らすことになりました。引越し前からとてもわくわくしています。


ひとつに入れて、万が一その中のひとつが腐っていたら、かごの中の果実がすべてダメになってしまう、ということだ。不動産投資でいえば、利回りが高いからといって、地方の物件を、50~60戸の単位で買うというケース。そこの市場が引いたとき、家賃の相場も引く。

すると全部の物件の価値が下がってしまう。我々がやっているのは、なるべく安定しているところに大きいものをまず買う。その大きいものを守るために、小さいものをたくさん買う。将来的に一番欲しいのは、やはり首都圏だ。できれば東京が欲しいし、お金があったら銀座が欲しい。一番安定して収益が上がるからだ。それを達成するために、小さいものをたくさん買う。市場が全部引いたときでも、小さい物件なら処分して対応できる。

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